A dúvida que aflige interessados em adquirir um imóvel em leilão extrajudicial decorrente da lei da alienação fiduciária é sobre o que fazer no caso do imóvel estar ocupado, ou seja, quando o devedor ainda mora no local. Pela Lei nº 9.514/97 (artigo 37-A), se o imóvel for arrematado em leilão decorrente de dívida com garantia fiduciária, e o devedor ainda permanecer morando nele, ele precisará pagar uma taxa de ocupação mensal de 1% do valor do imóvel ao novo proprietário.
“A jurisprudência brasileira tem mostrado que, se o devedor fiduciário se recusa a sair do imóvel, o novo proprietário tem direito a uma indenização pelo tempo de ocupação indevida”, conta Guilherme Toporoski, leiloeiro oficial da Topo Leilões, uma das maiores casas especializadas em arremates do país.
Essa regra existe para compensar o credor ou seu sucessor pelo tempo em que ele fica sem poder usar o imóvel e pela demora na desocupação. A Lei nº 9.514/97, que regula o financiamento imobiliário garantido pela alienação fiduciária, deixa isso bem claro: o devedor precisa pagar essa taxa de ocupação todo mês, calculada sobre o valor total do imóvel, a partir do momento em que a propriedade é consolidade em favor do credor e até o dia em que o imóvel for realmente desocupado.
Se considerarmos um imóvel no valor de R$ 500.000,00, o antigo morador teria que pagar R$ 5.000,00 por mês enquanto o imóvel permanecer ocupado por ele após a consolidação da propriedade em favor do credor. Ou seja, a cada mês de atraso na desocupação, o débito aumenta em R$ 5.000,00, acumulando-se mês a mês até que o imóvel seja efetivamente desocupado e entregue ao credor ou seu sucessor.
O prazo para o arrematante tomar posse de um imóvel adquirido neste tipo de leilão pode variar bastante, indo de poucos dias, se o imóvel estiver vazio, a vários meses, dependendo se a saída do devedor é voluntária ou se dependerá de decisão judicial. “Um acordo geralmente leva de 15 a 90 dias, enquanto que uma ação judicial de reintegração de posse pode levar 3 meses ou mais, apesar da lei garantir o direito liminar de desocupação do imóvel”, explica Toporoski.
No caso de imóveis alugados, o arrematante pode escolher manter o contrato vigente ou negociar a desocupação do inquilino de acordo com a específica lei de locações. “Cada situação possui particularidades, como contratos de locação existentes ou disputas judiciais, que influenciam diretamente no tempo necessário. O ideal é que o interessado, ao buscar o imóvel, entre em contato com a empresa de leilão, esclareça todas as dúvidas, visite o local e reúna o máximo de informações possível”, acrescenta Toporoski.
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MARIA EMILIA RODRIGUES SILVEIRA
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