A reforma tributária ainda está em fase de implementação, mas já exige atenção de proprietários de imóveis e investidores. Embora boa parte das novas regras entre em vigor gradualmente a partir de 2027, especialistas alertam que decisões tomadas hoje podem influenciar diretamente a carga tributária e a rentabilidade dos investimentos imobiliários nos próximos anos.
O debate ganhou força após a circulação de informações nas redes sociais sugerindo um aumento expressivo da tributação sobre os aluguéis. Segundo João Victor da Silva, economista e analista de Mercado da Orsitec, é preciso analisar as mudanças com cautela e compreender quais perfis de proprietários serão efetivamente impactados.
"Tem circulado muito nas redes sociais a ideia de que a reforma tributária vai elevar bastante a carga tributária sobre os aluguéis. Não é bem assim", afirma.
A principal mudança está relacionada à criação do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), formado pela CBS e pelo IBS, que substituirão tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.
No caso da locação tradicional, a incidência do novo sistema deverá atingir proprietários com mais de 3 imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil. Quem estiver abaixo desse limite continuará declarando os rendimentos de aluguel sem mudanças significativas em relação ao modelo atual.
Segundo João Victor, esse cenário contempla a maior parte dos pequenos investidores imobiliários.
O especialista destaca, porém, que os proprietários devem dedicar atenção especial às locações por temporada e às estruturas utilizadas para administrar imóveis, como holdings patrimoniais.
Outro ponto importante é que o impacto econômico das mudanças nem sempre consegue ser repassado integralmente ao mercado. Como o IVA é um imposto indireto, a tendência é de que o proprietário tente incorporar parte desse custo ao valor do aluguel. No entanto, isso depe in nde das condições de mercado e da capacidade de absorção dos inquilinos.
"Quem absorve a diferença é o próprio locador via margem de lucro", observa.
Apesar de a implementação ocorrer de forma gradual, a recomendação é iniciar desde já uma revisão das estratégias patrimoniais e tributárias.
"O momento de planejar é agora, antes de 2027. Quem tem portfólio relevante de imóveis precisa avaliar estrutura jurídica, tipo de locação e estratégia fiscal. Deixar para depois pode sair caro", conclui.
Aluguel por temporada entra no radar da reforma tributária
Entre as mudanças previstas pela reforma tributária, uma das que mais chamam atenção do mercado imobiliário envolve a locação por temporada.
Pelas novas regras, contratos com duração de até 90 dias realizados por plataformas como Airbnb e Booking passam a receber tratamento semelhante ao de serviços de hospedagem. Na prática, imóveis anunciados nessas plataformas deixam de ser enquadrados da mesma forma que a locação residencial tradicional.
Segundo João Victor, a diferença aparece na tributação. Enquanto a locação convencional contará com redutor de 70% sobre a alíquota do novo IVA, resultando em carga efetiva próxima de 8,5%, a locação por temporada terá redução menor, levando a uma tributação estimada em torno de 17%.
"Quem aluga por temporada deve pagar o dobro de imposto."
Além do impacto financeiro, a mudança também deve gerar discussões jurídicas. Segundo o especialista, há debate sobre a constitucionalidade da medida, já que o aluguel possui natureza jurídica distinta da prestação de serviços e foi equiparado às atividades de hospedagem.
Holdings patrimoniais também devem reavaliar estratégias
A reforma tributária não afeta apenas a forma de tributar os aluguéis. Proprietários que utilizam holdings patrimoniais para administrar imóveis também precisam acompanhar atentamente as mudanças previstas para os próximos anos.
Segundo João Victor da Silva, muitas dessas estruturas operam atualmente pelo regime do lucro presumido, com carga tributária entre 11% e 14% sobre as receitas de aluguel.
Com as mudanças relacionadas à tributação da renda e dos dividendos, parte dessa vantagem tende a diminuir. Ainda assim, segundo o especialista, a estrutura continua sendo vantajosa na maioria dos casos.
Por isso, a recomendação é que investidores aproveitem o período de transição para revisar suas estratégias patrimoniais, sucessórias e tributárias, avaliando se a estrutura adotada continuará sendo a mais adequada para os objetivos de longo prazo.
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JULIA COSTA HOEBEL
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